PRO СТРОЙКУ

Есть и градостроительные конфликты. Помимо судебного спора вокруг «квартала мойщиков», наиболее чувствительной остается тема исторической застройки Никитинской. То есть КРТ в Воронеже постепенно выходит за рамки простой формулы «снести ветхие дома — построить новые». Чем дальше развивается программа, тем больше в ней дорогих социальных, транспортных, имущественных и охранных обязательств. Именно поэтому объявленные 7 октября 223 га — не готовый рынок на 223 га, а огромный потенциальный фронт работ. Но принципиально важно другое: впервые город одновременно заявляет о подготовке такого массива территорий и сразу привязывает его к расселению 392 аварийных домов. Если хотя бы значительная часть этих площадок дойдет до торгов и договоров, КРТ в ближайшие годы станет для Воронежа не отдельной программой реновации нескольких кварталов, а одним из главных источников нового городского строительства.

Общий объем будущего строительства на «мойщиках» оценивается почти в 200 тыс. кв. м жилья. Кроме того, обязательства застройщика включают строительство двух детсадов по 150 мест каждый, проектирование новой школы на 1 тыс. мест, а после ее строительства — демонтаж школы №42. Предусмотрены также помещения для муниципальных служб и мероприятия по развитию дорожной инфраструктуры. Общие инвестиции «Выбор» оценивал в 25 млрд рублей, 6 млрд из которых — расходы на расселение. Именно «квартал мойщиков» стал первым серьезным испытанием новой модели. Конкурс оспаривался компанией «ГрадСтрой» депутата облдумы Михаила Гусева, которая посчитала незаконным требование к участникам иметь опыт строительства не менее 50% от параметров будущего проекта. «Мойщики» увязли в разборках депутатов-застройщиков, бывшего и нынешнего. Пятый жилой проект, самый свежий — исторический квартал в центре, ограниченный Никитинской, Куколкина, 9 Января и Фридриха Энгельса. Его площадь — около 0,7 га. В апреле 2026 года торги выиграла специально созданная компания «СЗ “Никитинская”», предложив почти 99,5 млн рублей при стартовой цене около 23 млн. На участке предусмотрено строительство примерно 16,7 тыс. кв. м недвижимости, в том числе около 6,3 тыс. кв. м жилья, в формате многосекционного дома переменной этажности до семи этажей с подземным паркингом. Одновременно предстоит расселить аварийные помещения, сохранить и приспособить ряд исторических зданий. В частности, в зоне проекта находятся Дом агронома Вагнера и усадьба Клочковых. Этот проект показывает другую проблему КРТ: далеко не всегда главным ограничением является стоимость расселения. В историческом центре к ней добавляются охранные обязательства, восстановление объектов культурного наследия, передача городу помещений и необходимость вписать новую застройку в сложившуюся городскую среду. Участники рынка поэтому оценивали экономику Никитинской как находящуюся «на грани окупаемости». Отдельный контур формирует территория бывшего экскаваторного завода у Московского проспекта и Электросигнальной. Это уже не классический аукционный сюжет: договор КРТ заключался по инициативе правообладателей. Здесь планируется новый жилой квартал и детский сад на 200 мест, а застройщик должен подготовить проект реконструкции школы №18 с увеличением мощности до 1,3 тыс. мест. При этом на территории пока остаются производства, склады и другие объекты, часть которых предполагается выкупить либо перенести. Таким образом, если смотреть именно на Воронеж, действующий жилой контур КРТ сегодня сформирован вокруг пяти проектов с уже определенными инвесторами: «Развитие» — Солнечная/Беговая и Димитрова/Обручева; «КИТ» — 9 Января/Семилукская; «Выбор-Юг» — Транспортная/45-я Стрелковой дивизии; СЗ «Никитинская» — исторический квартал в центре. При этом рядом существует отдельный проект бывшего экскаваторного завода, реализуемый по инициативе правообладателей. В совокупности только по известным жилым проектам речь идет уже о сотнях тысяч квадратных метров нового строительства и о расселении более сотни домов. История последних лет показывает, почему программа развивалась медленно. В 2024 году в городе насчитывались десятки потенциальных площадок, но инвесторов удавалось найти далеко не для всех. Экономику проектов осложняли стоимость расселения, социальные объекты, инженерные сети и требования к школам. На некоторых небольших участках обязательства фактически съедали значительную часть строительного потенциала. Показательный пример — КРТ в переулке Отличников: торги в марте и повторно в сентябре 2026 года не состоялись из-за отсутствия заявок. Там инвестору предлагалось расселить пять домов площадью около 2,4 тыс. кв. м и построить до 18,2 тыс. кв. м жилья. Продолжение 👉

Реновация пошла вширь Налетай, пока дают. В Воронеже готовят еще 15 площадок под комплексное развитие территорий. Их совокупная площадь составляет около 223 га, а главная задача будущих проектов — расселить 392 аварийных дома. Об этом 7 октября сообщили региональные власти после рабочей встречи первого замминистра строительства и ЖКХ РФ Александра Ломакина со строительным зампредом правительства области Константином Кузнецовым. Пока речь идет именно о подготовке территорий: до поиска инвесторов на эти площадки еще предстоит пройти долгий путь, параметры будущей застройки и объем нового жилья, даже ориентировочный, ни по одной будущей КРТ публично не раскрыты. Про локации тоже молчок. Масштаб новых КРТ заметно превосходит то, что уже попало в Воронеже под реновацию. Сейчас в Воронежской области заключено восемь договоров КРТ. Они охватывают около 80 га, их совокупный градостроительный потенциал оценивается почти в 995 тыс. кв. м, а расселению подлежат 146 домов, в том числе 31 аварийный. Если новые 223 га считать вместе с уже заключенными договорами, речь идет уже примерно о 300 га территорий, находящихся в действующем либо подготовительном контуре КРТ. Причем потенциальный объем расселения по двум группам составляет не менее 538 домов. Это не означает, что все 300 га одновременно выйдут на стройку: часть новых территорий еще предстоит спроектировать, выставить на торги и обеспечить инвесторами. Но масштаб программы изменился принципиально. КРТ из нескольких экспериментальных кварталов постепенно превращается в один из основных механизмов городской реновации. Ты помнишь, как все начиналось? Пионером стал квартал у улиц Солнечной и Беговой. Договор №1-КРТ был заключен еще в январе 2023 года с ГК «Развитие». Площадь территории — 6,17 га. Здесь расселили 14 ветхих домов площадью около 7,5 тыс. кв. м и строительство порядка 83 тыс. кв. м недвижимости, из которых 63 тыс. кв. м — жилье. Инвестор также должен построить детский сад на 260 мест, реконструировать инженерные сети и передать детсад городу. Проект рассчитан до конца 2029 года. К августу 2026 года из 191 квартиры было освобождено 176, то есть почти 90%; в расселение и подготовку территории уже вложено свыше 820 млн рублей. Вторым стал квартал площадью 6,28 га между улицами 9 Января, Семилукской, Краснодонской и Малаховского. Его забрал «КИТ» — единственный участник состоявшихся торгов. Изначально проект оказался экономически сложным: первые торги не привлекли инвесторов, после чего город скорректировал условия. Сейчас «КИТ» должен снести 28 многоквартирных домов и расселить их жителей за свой счет. В актуальной концепции предусмотрено около 91 тыс. кв. м жилья, а общая площадь строительства с коммерческими объектами превышает 100 тыс. кв. м. Предусмотрена реконструкция детского сада; первоначальные планы также предусматривали около 3 тыс. новых жителей. Срок реализации — до 2033 года. Третий крупный проект — левобережный квартал площадью 17,86 га, ограниченный улицами Димитрова, Обручева, Окружной, Ржевской, Клинской, Витебской, Калачеевской, Волгоградской и переулком Чаплыгина. Победителем торгов стала структура ГК «Развитие» Сергея Гончарова — «Логистик 48». Цена права КРТ выросла со 102,8 млн до примерно 133,6 млн рублей. Застройщик оценивал расселение примерно в 17 тыс. кв. м и около 2,5 млрд рублей. В мастер-плане градостроительный потенциал оценивается примерно в 200 тыс. кв. м жилой и нежилой недвижимости; срок договора — до 2035 года. На стадии подготовки проекта речь шла также о реконструкции школы №54 и строительстве детского сада на 190 мест. Четвертый и самый крупный по социальной нагрузке городской проект — так называемый «квартал мойщиков» на Транспортной. Площадь территории — около 12,5 га. Победителем аукциона в январе 2025 года стал «Выбор-Юг», структура СК «Выбор», предложившая 108,1 млн рублей. Инвестору предстоит расселить 68 многоквартирных домов, из которых 22 аварийные. Продолжение 👉